どうも！
沖縄の現役不動産営業マンです。
最近投資やお金について発信をしている方が増え、私もよく勉強させていただいています。
その中で不動産の仲介手数料についてもふれられていて、仲介手数料は家賃の1カ月分ではなく、0.5ヵ月分でいいというものでした。
これを知っている方はなかなか少ないのかも知れませんね。
正直、不動産業をはじめてしばらくの間私もしりませんでした。汗
やはり何事も知識は大事！
なので今回現役で不動産営業をしている私からわかりやすく仲介手数料についてお話したいと思います。
豆知識もあるので是非最後までご覧いただけたら嬉しいです。
賃貸の仲介手数料のルール
仲介手数料には法律で上限が定められています。
上限は貸主と借主の双方で家賃の1ヵ月分となります。
なので通常であれば冒頭でも言った0.5ヵ月分となります。
ですが借主から承諾を得られるのであれば、家賃の1ヵ月分を借主に請求することも可能です。
その場合はもちろん貸主に請求することはできません。
私は契約の際に借主に”媒介報酬承諾書”という、『仲介手数料をこの額お支払いすることに承諾します。』という書類にサインをいただいています。
また、仲介手数料は課税対象なので正確にいうと1.1ヵ月分となります。
ひとつ勘違いしそうなところとしては、共益費や管理費、安心サポートなどは計算に含みません。
以上が仲介手数料のルールとなります。
仲介手数料って値切れるの？
じゃー１カ月分を承諾しなければ安くなる？
正直難しいかな…
貸主と借主の双方で1ヵ月のはずがほとんどのところが貸主0％、借主100％となっていますね。
『貸主にも請求して安くしてよ！』と思うかもしれませんが、貸主からすると『だったら別の方にします』となってしまうのです。
県外では分かりませんが、沖縄ではこの内容が当たり前となっているのでなかなか難しいですね。
だったら不動産会社が報酬を下げればよいと思った方もいるかもしれませんが、貸主同様『だったら別の方にします』となってしまいます。
逆に手数料の値下げをしてまでも借りてほしい物件となると、人気のない物件だと思っていいかもしれません。汗
上記の理由が一番大きいと思いますが、仲介手数料の値引きがしづらい理由は不動産の事情もあります。
仲介手数料の不動産事情
実は仲介手数料は管理会社と仲介業者で折半しています。
なので半額ともなるとどちらかの会社が報酬なしになるか、それぞれの報酬4/1とかなり減って微々たる手数料になってしまいます。
そうなるとやはり満額で借りてくれるお客様を優先すると思います。
仲介業者もお客様のお部屋を探す為に時間と足を使っているのでやはり手数料はいただきたいのです。
それと管理会社も契約書を作成したり引き渡しの準備をしたりと労力を使います。
値下げ交渉の確立をあげるには
これまで仲介手数料の値引きが難しいことを伝えてきましたが、どうしても初期費用を抑えたい人のために少し豆知識も紹介したいと思います。
取引態様をチェック
不動産情報サイトを見ると、詳細欄に【取引態様】という項目があります。
取引態様には下記があります。
・代理
・仲介
・一般
上記にはありませんが、ネットでは”専属専任”や”専任”もあります。
通常賃貸ではこの2つの取引態様はありませんが、ここでは細かいお話は省かせていただきます。
上記4つの中で”仲介”を省いて探します。（専属専任、専任は省かないでください）
理由としては間を挟む業者を減らすことにより、手数料が分散することがないのでその分交渉の余地が出る可能性が高いです。
先ほどもお話したように仲介業者が入ると管理会社としては折半となりますが、管理会社自体が客付けを行った場合100％の報酬となります。
なので物件にもよると思いますが、交渉にのってくれる業者も出てくるかもしれません。
また、貸主も狙い目です！
なぜなら不動産会社自体が所有する物件になるので、仲介するわけではないので手数料を請求してはいけないからです。
ですがそこを絞ってしまうと物件がかなり限られてしまうデメリットもあります。
また、仲介業者を利用することが決して悪いことではなく、メリットもあります。
それについては長くなってしまうのでまた別記事で紹介したいと思います。
時期を狙う
不動産の繁忙期ではなく閑散期に引っ越しするのも初期費用を抑えられる可能性が高くなります。
繁忙期だと借りたい人がたくさんいるので一切交渉などはできないような状態にありますが、閑散期であれば引っ越しする人が少なく、物件の動きが少ないので割といろいろな交渉が可能となります。
先ほど値下げしてまでも借りてほしい物件だとあまり人気のない物件だといいましたが、この時期はそうでもありません。
割と人気な物件でも動かない場合もあり、その際はじめから仲介手数料を半額や無料で募集している物件もちらほら出てきます。
もう一点、入居時期の交渉もしやすいので日割り家賃なども浮かせることが可能です。
まとめ
正直不動産営業をしている立場からすると仲介手数料は大事な売り上げなのでしっかりいただきたいですが、お客様の立場からすると少しでも安くなると嬉しいですよね。
初期費用を抑えるこつは他にもあり、また別記事で紹介したいと思っているので書いたらリンクしたいと思います。
今後、日本の人口も減り空き家も増えているようなので将来は仲介手数料の値引きも安易になるかもしれないですね。
その前に個人的にはITのシステムが向上して、いずれは仲介業者がなくなるのではないかとも思っています。
その場合はコストも小さくなるので仲介手数料というもの自体がなくなるかもしれないですね。
ですが現在沖縄では移住者も多く人気なのでまだまだ難しいと思いますが。苦笑
それでは最後まで見ていただきありがとうございました！
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